Методические рекомендации по оценке активов для целей залога


Рекомендации по составлению задания на оценку



страница15/33
Дата28.04.2018
Размер0.75 Mb.
ТипМетодические рекомендации
1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   33

Рекомендации по составлению задания на оценку


Задание на оценку, как и любое ТЗ, определяет в значительной степени ход и результат оценки. Формальное отношение к составлению задания может привести к существенному осложнению на этапе согласования оценки. Рекомендуется привлекать оценщика (исполнителя) к составлению задания и даже визировать текст задания у него.

Рекомендуется, чтобы Задание на оценку содержало следующую информацию:



  • состав оцениваемого объекта с основными характеристиками, влияющими на рыночную стоимость

  • оцениваемые и зарегистрированные права, обременения/ограничения права,

  • предполагаемое использование результатов оценки,

  • цель оценки,

  • вид определяемой стоимости (рыночная и ликвидационная),

  • ограниченный срок экспозиции не более 180 дней (6 месяцев) - для расчета ликвидационной стоимости,

  • дату оценки,

  • основные допущения, принимаемые в расчетах,

  • иную значимую информацию (в т.ч. возможную необходимость согласования проекта отчета об оценке с Банком и пр.)

На практике часто самым важным и сложным пунктом задания на оценку является формулирование объекта оценки. Как выше упоминалось, любой объект оценки требует для своей оценки системного подхода. Очень важно решить, оценивается объект как элемент системы с учетом связи с другими элементами или как самостоятельный объект.

Пример: некоторые виды оборудования настолько тесно связаны с другим оборудованием и зданием, что их оценка без учета этих связей затруднительна, если вообще возможна. Особенно это актуально для тяжелого оборудования, расположенного на специальных фундаментах (котлы, турбины, прокатные станы и т.п.).

Проблема такого рода возникает и при оценке объектов недвижимости, представляющих собой земельный участок и неразрывно связанные с ним улучшения. Можно рассчитать стоимость единого объекта недвижимости (РСОН), а затем тем или иным способом разделить её между землей (РСЗУ) и улучшениями (РСУЛ). Так, что РСОН = РСЗУ + РСУЛ. Но если рассчитать отдельно РСЗУ и РСУЛ, то равенство РСОН=РСЗУ+РСУЛ вполне может оказаться не выполненным.

При составлении задания на оценку необходимо указывать, что является в данном случае объектом оценки – единый объект недвижимости или земельный участок и улучшения на нем. Как правило, Банку интересна именно стоимость единого объекта недвижимости, но с обязательным выделение в нем стоимости каждого кадастрового номера, что связано со спецификой оформления ипотеки.

При формировании объекта необходимо принимать во внимание, что Банку важно понимать ликвидность имущества, в т.ч. с точки зрения возможности реализации имущества большого по масштабам (комплекс встроенных помещений, локально расположенных в одном месте, производственная площадка, совокупность зданий/сооружений и пр.). Таким образом, в общем случае, объект должен быть определен как единая совокупность (в стоимости должна быть учтена оптовость и возможная нетипичность актива для локального рынка).

При расчете рыночной стоимости в общем случае должны быть учтены все обременения, имеющиеся у объекта оценки. Если имеющиеся договоры аренды или пр. ограничения права не являются обременениями, с точки зрения стоимости объекта оценки, в отчете необходимо приводить обоснование (в т.ч. с расчетами).

Стоимость совокупности зданий, строений сооружений, расположенных на едином земельном участке (если все объекты оформлены в собственность одного лица) всегда должна быть определена как стоимость единой производственной площадки / комплекса объектов недвижимости.

При расчете стоимости отдельно стоящих зданий без учета относящихся к ним инфраструктурных объектов (котельной, трансформаторной, насосной, в т.ч. в части соответствующего оборудования), необходимо учитывать затраты на покупку соответствующего оборудования (например, модульную котельную) или определять стоимость соответствующих объектов как инфраструктурно необеспеченных.

Перед тем как приступить к оценке стоимости соответствующих объектов, Оценщику рекомендуется запрашивать выписку с 01 счета с тем, чтобы проверить, какие объекты инфраструктуры (оборудование котельной, трансформаторы, лифты, эскалаторы и т.д.) учтены на балансе в качестве отдельных позиций. В случае, если понятно, что соответствующее имущество учтены в качестве отдельных позиций, Оценщику рекомендуется согласовать алгоритм оценки этого имущества с Банком. Представляется, что, если оборудование является значимым ля объекта недвижимости, рекомендуется определять его рыночную стоимость отдельно с тем, чтобы Банк в дальнейшем заключал договоры залога движимого имущества. Конкретный порядок оценки определяется требованиями внутренних документов конкретного Банка.

При расчете стоимости одного из объектов недвижимости, расположенного на едином земельном участке (на который оформлено право аренды или права не оформлены должным образом) с прочими объектами недвижимости, величину земельного участка необходимо учитывать по пятну застройки оцениваемого объекта или пропорционально площадям всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Оценщики и специалисты банков должны отдавать себе отчет в том, что между ФСО и МСО имеются существенные противоречия в части, касающейся базы оценки (видов стоимости). «Рыночный фундаментализм», характерный для современной экономической мысли России, привел к тому, что как в законодательстве об оценке, так и в практике оценки, доминирует рыночная стоимость и её модификации – ликвидационная и кадастровая стоимости. Между тем, практики оценок для учета по МСФО показывает, что большинство активов предприятий стоят на учёте не по рыночной, а по справедливой стоимости. Если активы успешно действующего предприятия оценивать по рыночной стоимости, то стоимость предприятия и его имущественного комплекса будет существенно занижена. Оценщику важно помнить о том, что банк все-таки интересует рыночная стоимость, т.к. он собирается продавать объект, а не управлять объектом. Реализовываться объект будет с большой долей вероятности после того как предприятие «будет заброшено». Понятно, что рыночная стоимость «бывших в употреблении» активов, даже если они сохраняют свою полезность, снижается (эффект «рынка лимонов»). Практика оценки показывает, что уложенные трубы и кабели, емкости для хранения жидкостей и газов, ограждения и площадки, мебель и электронная техника и многие другие активы при их продаже будут проданы по ценам, которые в 2-3 раза и более ниже их цен покупки.

В результате, при оценке предприятия или его имущественного комплекса результат реализации затратного подхода в форме метода чистых активов оказывается существенно ниже, чем стоимость, рассчитанная на базе затрат на замещение. Рекомендуется эту проблему разрешить еще на стадии составления задания на оценку, указав будет ли стоимость рассматриваться как наиболее вероятная сумма, вырученная от распродажи активов или от продажи всего комплекса активов как системы. Разница между этими цифрами является одним из источников формирования диапазона стоимости.

С целью исключения замечаний со стороны СРОО рекомендуется в Задании на оценку отражать все допущения, которые позволяют определять стоимость объекта оценки для целей залога с учетом принципа консервативности (такие, например, как проведение оценки объекта по его текущему использованию, без учета принципа НЭИ и т.д.)

При расчете ликвидационной стоимости должны быть подробно и аргументировано рассчитаны все возможные затраты, связанные с реализацией объекта оценки.

Задание на оценку рекомендуется согласовывать с Банком.


Каталог: content -> data -> store -> images
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации комитета по оценочной деятельности ассоциации банков северо-запада по оценке стоимости долгов непубличных компаний
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации по оценке активов для целей залога
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Рекомендации кредитным работникам банков при оценке кредитного риска
images -> Методические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
data -> Рабочая программа курса внеурочной деятельности Кружок «Сказочный мир театра»


Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   11   12   13   14   15   16   17   18   ...   33

Похожие:

Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации «оценка имущественных активов для целей залога»
«Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)», «Требования к отчету об оценке
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
Особенности залога товаров в обороте
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconПравила саморегулируемой организации оценщиков роо по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
По оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (далее по тексту – Правила) разработана в соответствии...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconОценка для целей кредитования: состояние и проблемы
Определение рыночной стоимости залогового имущества необходимо для установления максимального размера кредита по данному залогу,...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconВредные советы по оценке оис и нма
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности (оис) и нематериальных активов (нма) вредна, и поэтому спрос на рынке на...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по проведению Банком нкц (АО) индивидуальной оценки кредитного риска контрагентов для целей формирования инвестиционных активов и установления лимитов по казначейским операциям
Кие рекомендации разработаны в целях определения порядка проведения индивидуальной оценки кредитного риска, принимаемого Банком нкц...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconКомитет по развитию и интеллектуальной собственности (крис) Семнадцатая сессия Женева, 11 – 15 апреля 2016 г
Резюме практического руководства по оценке нематериальных активов в научно-исследовательских учреждениях
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические Рекомендации по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций секьюритизации активов
«финансовый актив» относится как к части финансового актива (или части группы аналогичных финансовых активов), или ко
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconТема Учет нематериальных активов
Цель изучения темы – формирование у студентов представления о сущности нематериальных активов, правилах отражения в учете связанных...


База данных защищена авторским правом ©metodir.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница