Методические рекомендации по оценке активов для целей залога


Особенности расчета рыночной стоимости объектов недвижимости



страница16/33
Дата28.04.2018
Размер0.75 Mb.
ТипМетодические рекомендации
1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   ...   33

Особенности расчета рыночной стоимости объектов недвижимости

Общие проблемы реализации сравнительного подхода


Важно отметить, что выбор конкретного метода оценки в рамках Сравнительного подхода Оценщику рекомендуется согласовывать с Банком, так как различные Банки принимают отчеты с различной методологией, в т.ч. в части реализации Сравнительного подхода.

Многочисленные исследования рынка показывают, что цены на гомогенные (однородные) товары колеблются внутри достаточно широкого диапазона (±20%) 3. Это значит, что гипотеза единой цены не работает на практике, а это делает не корректным использование некоторых техник сравнения, построенных на базе этой гипотезы.



«Закон единой цены (LawofOnePrice) гласит, что если на конкурентном рынке проводятся операции с равноценными (эквивалентными, идентичными по своей сути) активами, то их рыночные цены будут стремиться к сближению. В основе действия закона единой цены лежит процесс, называемый арбитражем (arbitrage) — покупка и немедленная продажа эквивалентных активов с целью получения гарантированной прибыли на основе разницы в их ценах»4. В частности, это относится к технике «парного сравнения», которая сравнивает цены двух ОА, отличающихся значением только одного параметра. В этом случае оценщик должен относится к полученным результатам с большой осторожностью и проверять полученные результаты с помощью других методов.

Можно сформировать два альтернативных направления реализации сравнительного подхода.



Первое направление. Стремление оценщика выбрать максимально «близкие» к объекту оценки аналоги. Желательно – полностью гомогенные. Тогда отклонение в цене можно считать случайным, а в качестве скорректированной цены принять среднее значение. Если корректировки неизбежны и они значительны, их численная оценка требует дополнительных гипотез и допущений. Это направление давно и успешно используется при оценке квартир, загородных домов и автомобилей. Успешность таких оценок базируется на их простоте и возможности с их помощью добиваться результатов в бизнесе. Вопрос о достоверности таких оценок, как правило, не встает.

Актуальным является вопрос о причинах «разброса» цен на гомогенные (однородные) товары. Носят ли эти расхождения случайный характер или они отражают несовершенство модели стоимости? В рамках «поведенческой экономики» это направление выглядит вполне убедительно. Потенциальный покупатель выбирает небольшое количество (2-5) аналогов, максимально похожих на объект оценки (квартиры в том же доме или автомобили той же модели и года выпуска). Цены аналогов формируют диапазон цен, а стоимость равна среднему значению. Хотя и минимальное значение то же представляет очевидный интерес для покупателя.



Второе направление. Стремление оценщика при выборе аналогов к генеральной совокупности аналогов, пусть даже эти аналоги далеко не однородны, отличаются друг от друга как по свойствам, так и по цене, то же представляется разумным и оправданным. Как с точки зрения регрессионного анализа, так и с токи зрения анализа поведения покупателя. Принять для анализа ВСЕ существующие реальные альтернативы (аналоги) и сравнить их по соотношению «цена – качество». Это путь, который, скорее всего, выберет наиболее вдумчивый и осторожный инвестор. Именно его поведение и моделирует оценщик. Важно, что в этом случае наличие такой зависимости не постулируется, а подвергается количественной оценке.

Отметим также, что между моделью множественной регрессии и квалиметрической моделью с формально-математической точки зрения нет никакой разницы. Можно утверждать, что речь идет о разных формах представления одной и той же модели. При этом преимущества квалиметрической формы подтверждены практикой оценки:



  • Модель имеет графическую интерпретацию, которая дает представление читателю отчета об адекватности аппроксимирующей модели.

  • Весовые коэффициенты свойств могут быть подвергнуты анализу на предмет согласования с рыночными данными, которыми располагает оценщик.

  • Модель связывает численно понятия стоимость и качество и дает аналитический инструмент для эффективного управления.

Рекомендуется для цен аналогов и параметров факторов стоимости приводить минимальные, максимальные, средние и медианные значения. При этом желательно, что бы все значения параметров стоимости для объекта (объектов) оценки находились внутри диапазона значений для объектов аналогов. В этом случае решается задача интерполяции. В противном случае решается задача экстраполяции и объект оценки является в некотором смысле уникальным (для данного сектора рынка). При решении задачи интерполяции диапазон стоимости – это диапазон цен объектов-аналогов. Этот диапазон может быть сужен. Для этого из диапазона могут быть исключены аналоги, которые по всем факторам стоимости лучше или хуже, чем объект оценки.

Аппроксимация в многомерном пространстве факторов стоимости может производиться с помощью стандартных функций множественной регрессий ЛИНЕЙН и ЛГРФПРИБЛ. Полученные с помощью функций ТЕНДЕНЦИЯ и РОСТ результаты должны быть тщательно проанализированы на предмет согласования с представлениями оценщика о состоянии рынка.

Квалиметрическую модель можно рассматривать как метод анализа результатов, полученных методом множественной регрессии. Для этого в качестве браковочных используются экстремальные значения параметров факторов стоимости по выборке, а весовые коэффициенты простых свойств рассчитываются, исходя из критерия R2-->max.

Кроме показателя R2 рекомендуется для оценки качества модели использовать показатель средняя ошибка аппроксимации (СОА), который рассчитывается по формуле

СОА=∑ABS(СЦi-ЦМi)/СЦi/n,

где СЦ – значения скорректированной цены, ЦМ – расчетное значение цены, n–количество объектов-аналогов. Удовлетворительное значения СОА<=10%. Значение СОА>20% является недопустимым.

При определении стоимости объектов сравнительным подходом необходим корректный выбор объектов сравнения (сопоставимых по площади, назначению, группе капитальности и пр. характеристикам).

В силу соблюдения принципа консервативности при подборе объектов-аналогов, не рекомендуется подбирать объекты-аналоги из верхнего предела рыночного диапазона. Необходимо очищать выборку от подобных объектов.

К отчету должны быть приложены прайс-листы, коммерческие предложения, Print Screen объявлений, использованных Оценщиком при расчете стоимости.

Если в результате проведенного в рамках сравнительного подхода расчета получен слишком большой разброс откорректированных цен объектов-аналогов (более 30%) в силу, например, неразвитости рынка, результат, полученный в рамках подхода, рекомендуется использовать в качестве проверочного, в т.ч. как возможный диапазон рыночной стоимости, используемый для проверки расчетов, проведенных в рамках иных подходов.



Каталог: content -> data -> store -> images
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации комитета по оценочной деятельности ассоциации банков северо-запада по оценке стоимости долгов непубличных компаний
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации по оценке активов для целей залога
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Рекомендации кредитным работникам банков при оценке кредитного риска
images -> Методические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
data -> Рабочая программа курса внеурочной деятельности Кружок «Сказочный мир театра»


Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   12   13   14   15   16   17   18   19   ...   33

Похожие:

Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации «оценка имущественных активов для целей залога»
«Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)», «Требования к отчету об оценке
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
Особенности залога товаров в обороте
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconПравила саморегулируемой организации оценщиков роо по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
По оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (далее по тексту – Правила) разработана в соответствии...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconОценка для целей кредитования: состояние и проблемы
Определение рыночной стоимости залогового имущества необходимо для установления максимального размера кредита по данному залогу,...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconВредные советы по оценке оис и нма
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности (оис) и нематериальных активов (нма) вредна, и поэтому спрос на рынке на...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по проведению Банком нкц (АО) индивидуальной оценки кредитного риска контрагентов для целей формирования инвестиционных активов и установления лимитов по казначейским операциям
Кие рекомендации разработаны в целях определения порядка проведения индивидуальной оценки кредитного риска, принимаемого Банком нкц...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconКомитет по развитию и интеллектуальной собственности (крис) Семнадцатая сессия Женева, 11 – 15 апреля 2016 г
Резюме практического руководства по оценке нематериальных активов в научно-исследовательских учреждениях
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические Рекомендации по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций секьюритизации активов
«финансовый актив» относится как к части финансового актива (или части группы аналогичных финансовых активов), или ко
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconТема Учет нематериальных активов
Цель изучения темы – формирование у студентов представления о сущности нематериальных активов, правилах отражения в учете связанных...


База данных защищена авторским правом ©metodir.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница