Методические рекомендации по оценке активов для целей залога


Общие проблемы реализации доходного подхода



страница17/33
Дата28.04.2018
Размер0.75 Mb.
ТипМетодические рекомендации
1   ...   13   14   15   16   17   18   19   20   ...   33

Общие проблемы реализации доходного подхода


Является приоритетным при оценке любой доходной недвижимости. Результаты, полученные в рамках ДП, в обязательном порядке должны участвовать в согласовании результатов расчета стоимости, полученных в рамках всех реализованных подходов.

Арендная ставка, используемая при расчете ДВД, в общей случае, должна быть получена расчетным путем. Объекты-аналоги должны полноценно отражать рыночную ситуацию на рынке аренды. При этом в силу соблюдения принципа консервативности при подборе объектов-аналогов для расчета арендной ставки, не рекомендуется подбирать объекты-аналоги из верхнего предела рыночного диапазона. Необходимо очищать выборку от подобных объектов.

ДВД рекомендуется определять на основании рыночных арендных ставок, которые должны быть определены с помощью рекомендаций к сравнительному подходу, приведенных выше.

При расчете ДВД оцениваемого объекта следует учитывать функциональные различия в использовании отдельных площадей оцениваемых объектов.

При расчете ДВД необходимо принимать во внимание величину арендопригодной площади (при оценке объектов, для которых типичная сдача в аренду возможно не по общей, а по арендопригодной площади).

Необходимо четко определять источники доходов, генерируемых объектом оценки, их прогнозные величины и период получения обосновывать, анализировать на соответствие фактическим данным или рыночным предпосылкам. В случае несоответствия фактических данных рыночным показателям учитывать влияние данного факта на стоимость оцениваемого объекта.

Четко определять расходы, связанные с функционированием объекта оценки и периоды их осуществления. При этом величины расходов должны соответствовать фактическим данным и/или рыночным условиям. В случае несоответствия фактических данных рыночным показателям учитывать влияние данного факта на стоимость оцениваемого объекта.

Подробно и аргументировано прогнозировать величину ставки дисконтирования (коэффициента капитализации), анализ рисков подтверждать рыночными показателями.

Расчет стоимости земельного участка методами доходного подхода возможен только в случае наличия разрешения на строительство будущих улучшений.

Прямая капитализация базируется непосредственно на рыночных данных. Особенно это относится к технике использования мультипликатора «Цена/ПВД». Метод рекомендуется использовать, если аналогов, для которых известна цена предложения и арендная ставка не меньше 5, а расхождение значения мультипликаторов для этих объектов укладывается в диапазон ±20%. В этом случае допустимо использовать среднее или медианное значение мультипликатора.

Использование модели переменных (растущих) доходов рекомендуется использовать только в случае реализации утвержденного проекта реконструкции.

В составе операционных расходов необходимо предусматривать резервы на замещение, позволяющие поддерживать работоспособное состояние объекта оценки. Если есть основание прогнозировать увеличение или снижение стоимости в течение прогнозного периода в реальных ценах, рекомендуется использовать модель Хоскольда. Рекомендации по обоснованию ставки дисконтирования:



  • Диапазон ставки дисконтирования – ставка депозита – ставка по кредиту.

  • Рынок считается развитым, а риски минимальными, если оценщик обнаружил и использует при оценке ставки дисконтирования не менее 20 аналогов.

  • Среднее значение риска – при количестве аналогов от 5 до 20.

  • Высокое значение риска – при количестве аналогов менее или равно 5.

При отсутствии объективных причин применения метода дисконтированных денежных потоков рекомендуется реализовывать метод прямой капитализации, т.е. модель бесконечного денежного потока.

Метод дисконтирования денежных потоков применим, если не выполняется хотя бы одно из нижеследующих условий:



  1. Объект соответствует НЭИ

  2. Объект не требует затрат капитального характера;

  3. Объект генерирует доход (способен к немедленному генерированию дохода).

В случае использования метода дисконтированных денежных потоков обязательно четкое обоснование роста/падения доходных/расходных характеристик объекта в течение срока прогнозирования.

При реализации метода ДДП диапазон стоимости формируется за счет построения трех сценариев:



  • Пессимистический – всем параметрам устанавливаются значения, приводящие к минимальному значению стоимости.

  • Оптимистический – всем параметрам устанавливаются значения, приводящие к максимальному значению стоимости.

  • Базовый сценарий – формируется на базе параметров, наиболее вероятных с точки зрения оценщика.

Рекомендуемые веса (вероятности) для расчета ожидаемого значения стоимости – 50/10/40 отражают принцип осторожности.

Пример 2 приведен в Приложении.



Каталог: content -> data -> store -> images
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации комитета по оценочной деятельности ассоциации банков северо-запада по оценке стоимости долгов непубличных компаний
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации по оценке активов для целей залога
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Рекомендации кредитным работникам банков при оценке кредитного риска
images -> Методические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
data -> Рабочая программа курса внеурочной деятельности Кружок «Сказочный мир театра»


Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   13   14   15   16   17   18   19   20   ...   33

Похожие:

Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации «оценка имущественных активов для целей залога»
«Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)», «Требования к отчету об оценке
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
Особенности залога товаров в обороте
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconПравила саморегулируемой организации оценщиков роо по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
По оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (далее по тексту – Правила) разработана в соответствии...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconОценка для целей кредитования: состояние и проблемы
Определение рыночной стоимости залогового имущества необходимо для установления максимального размера кредита по данному залогу,...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconВредные советы по оценке оис и нма
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности (оис) и нематериальных активов (нма) вредна, и поэтому спрос на рынке на...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по проведению Банком нкц (АО) индивидуальной оценки кредитного риска контрагентов для целей формирования инвестиционных активов и установления лимитов по казначейским операциям
Кие рекомендации разработаны в целях определения порядка проведения индивидуальной оценки кредитного риска, принимаемого Банком нкц...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconКомитет по развитию и интеллектуальной собственности (крис) Семнадцатая сессия Женева, 11 – 15 апреля 2016 г
Резюме практического руководства по оценке нематериальных активов в научно-исследовательских учреждениях
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические Рекомендации по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций секьюритизации активов
«финансовый актив» относится как к части финансового актива (или части группы аналогичных финансовых активов), или ко
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconТема Учет нематериальных активов
Цель изучения темы – формирование у студентов представления о сущности нематериальных активов, правилах отражения в учете связанных...


База данных защищена авторским правом ©metodir.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница