Методические рекомендации по оценке активов для целей залога


Отдельные проблемные вопросы оценки недвижимости



страница20/33
Дата28.04.2018
Размер0.75 Mb.
ТипМетодические рекомендации
1   ...   16   17   18   19   20   21   22   23   ...   33

Отдельные проблемные вопросы оценки недвижимости


С целью соблюдения федерального оценочного законодательства Оценщику рекомендуется в отчете об оценке приводить анализ НЭИ объекта оценки. Однако, выводы из анализ НЭИ необходимо производить с учетом принципа осторожности. Как указывалось выше, принцип осторожности не позволяет оценщику брать в расчет альтернативные проекты, обладающие высокой неопределенностью и приводящие к существенному увеличению стоимости недвижимости.

Отличие НЭИ от текущего использования допустимо только тогда, когда проект нового строительства с учетом затрат на выкуп улучшений будет приводить к чистому дисконтированному доходу (ЧДД) существенно (в разы) более высокому, нежели стоимость ОН в текущем использовании. Такая ситуация скорее характеризуется как проектное финансирование и требует построения и оценки инвестиционного проекта.

В этой связи в рамках доходного подхода рекомендуется использовать модели постоянного реального дохода с учетом изменения стоимости вследствие обоснованного прогноза изменения рыночных реальных цен.

Рекомендуемый набор факторов стоимости для объектов недвижимости может быть универсальным, а веса (коэффициенты важности) у разных типов ОН будут существенно разными:

Если веса не назначаются экспертами, а рассчитываются, то «лишние», малозначимые факторы получат небольшой вес, после чего могут быть исключены из модели. Если значение R2 у модели невысокое (менее 70%), можно предположить, что какие-то важные факторы были неправильно исключены.

Факторы, которые рекомендуется проанализировать на предмет их влияния на стоимость жилых и общественных зданий:

Местоположение:


  • Близость к центру города, главным магистралям, рекам и водоемам, зонам рекреации.

  • Доступность автомобильным и общественным транспортом, парковка.

  • Вид из окон.

  • Экологическое состояние территории.

Площадь, архитектурно-планировочные решения, наличие инженерных систем, вертикальные коммуникации, энерго-эффективность, автоматизированные системы управления и др.

Состояние основных несущих конструкций, отделки, инженерных систем и др.

Факторы, которые рекомендуется проанализировать на предмет их влияния на стоимость производственных и складских зданий:

Местоположение:



  • Близость к автомобильным трассам.

  • Подъезды к зданию, парковка.

  • Наличие ж/д ветки.

  • Экологическое состояние территории.

Площадь, строительный объем, архитектурно-планировочные решения, наличие инженерных систем, вертикальный транспорт, конструкция пола, энергоэффективность, автоматизированные системы управления и др.

Состояние основных несущих конструкций, отделки, инженерных систем и др.

Важно отметить, что любая классификация условна, в том числе и сложившаяся классификация объектов недвижимости. Это подтверждается наличием зданий, занимающих промежуточные позиции в классификации: магазин – склад разной ценностью для оценки. Особо внимание следует уделять информации о сделках (результаты аукционов, сообщения о сделках в СМИ), т.к. они не требуют обоснования скидки на торг.

Объявления в общеизвестных изданиях («Коммерческая недвижимость», «Деловой Петербург» и др.) и на общеизвестных сайтах (www.bn.ru, www.komned.ru и др). о предложении купить объекты недвижимости. Результаты телефонных переговоров, как правило, не могут быть документально подтверждены. Нежелательно, чтобы существенная информация была получена таким путём.

Оценщик, занимаясь сбором информации, должен помнить о том, как он эту информацию будет использовать. Обычно знает об объекте оценки больше, чем об объектах-аналогах. В этой ситуации или надо «подтягивать» аналоги до информационного уровня объекта оценки, или признать, что часть информации об объекте оценки является избыточной. Так как существенная часть информации об ОН может быть получена путем внешнего осмотра, оценщику рекомендуется произвести осмотр и фотографирование объектов-аналогов.

Скидки на торг необходимы при использовании в качестве цен аналогов цен предложения. Причем все известные методики определения скидок на торг сводятся к экспертным опросам. Часто экспертами выступают оценщики, которые не принимают участия в реальных переговорах и величину скидки могут определить только интуитивно. Наиболее известные исследования скидок на торг выполнены Лейфером и ГУИОН.

При оценке для целей залога рекомендуется при обосновании скидок на уторгование использовать материалы периодического исследования экспертного мнения специалистов банков, проводимых Ассоциацией Банков Северо-Запада России.

Таблица рекомендуемых значений скидок на уторгование6 приведена ниже.



Сегмент рынка

Минимальное значение

скидки на уторгование, %



Жилая

5

Торговая

10

Офисная

15

Производственно-складская недвижимость

20

Свободные земельные участки, офисная и торговая функция

20

Свободные земельные участки, жилая функция

15

Свободные земельные участки, производственно-сладская функция

25

Свободные земельные участки, сельхоз функция (для условий Северо-Запада)

30

Рекомендуемые скидки на уторгование приведены для случаев, когда объект-аналог предлагается к продаже в течение типичного для подобных объектов срока рыночной экспозиции. В том случае, когда объект-аналог представлен на рынке больше срока типичной рыночной экспозиции и у Оценщика отсутствует подтвержденная информация о том, что цена предложения была снижена продавцом, скидка на уторгование должна быть увеличена.

Так же скидки могут быть увеличены в связи с небольшим количеством жителей, проживающих в населенном пункте, в котором размещен объект оценки, как минимум на 5% по каждому сегменту (т.к. этот параметр напрямую связан с ликвидностью объекта). Приведенные в таблице скидки на уторгование справедливы для городов с населением более 1 млн. жителей или если эти объекты расположены на удалении не более 30 км от подобных городов. Соответственно, скидки увеличиваются для городов с населением 100 тыс - 1 млн. жителей или если объекты расположены на удалении не более 30 км от подобных городов. Скидки еще увеличиваются для городов с населением менее 100 тыс жителей.

Выбор единиц сравнения: традиционно для жилой недвижимости и офисных зданий в качестве единицы сравнения принимается цена за 1 м2 общей или полезной площади, а для торговых комплексов, складов и промышленных зданий – цена за 1м3 строительного объема здания. В последнем случае для удобства читателей отчета рекомендуется результат оценки представить в форме «традиционного» стоимостного показателя стоимость 1 м2 общей площади.

Для некоторых специализированных производственных зданий используются величины цены за единицу производственной мощности. При этом важно отметить, что при оценке таких специализированных объектов недвижимости Оценщику рекомендуется согласовать с Банком и Клиентом необходимость оценки одновременно со зданием соответствующего оборудования, так как без его учета соответствующие здания теряют какую-либо ликвидность и не могут быть реализованы.

Так как значение показателя, характеризующего объект оценки, прямо влияет на результат оценки, оценщику рекомендуется предпринять меры по проверке значений, указанных в документах, в частности в техническом паспорте. Опыт показывает, что вероятность серьезной ошибки в технических паспортах достаточно высока. Для проверки значения площади здания можно использовать спецификацию помещений и/или поэтажные планы. Для проверки значения строительного объема следует общую площадь типового этажа (по внутреннему периметру наружных стен) умножить на высоту этажа.

Моделирование аренды. Рыночное значение арендной платы рассчитывается с использованием методов сравнительного подхода с соблюдением рекомендаций, приведенных выше.

Прогнозирование доходов и расходов необходимо производить на основе принципа осторожности. Если инфляцию исключить (реальные денежные потоки), то прогноз постоянного денежного потока должен рассматриваться как оптимистический сценарий. Основанием для роста реального денежного потока может быть только реализация эффективного инвестиционного проекта. Снижение денежного потока в рамках пессимистического сценария может быть следствием нисходящей ветви производственного цикла, накопления износов и устареваний.

Так как многие параметры, формирующие чистый операционный доход носят вероятностный характер, рекомендуется сформировать три сценария, отражающие экстремальные и наиболее вероятные значения ключевых параметров. Рекомендуется назначать веса (вероятности) сценариев для расчета ожидаемого значения стоимости с учетом принципа осторожности.

В случае построения трех сценариев чистый операционный доход может быть продисконтирован по безрисковой ставке дисконтирования для реального денежного потока.

Можно рекомендовать реализацию доходного подхода для оценки стоимости любой недвижимости, приносящий доход. Оценщику рекомендуется при определении ПВД анализировать заключенные договоры аренды, проверять арендные ставки на соответствие данным о рынке путем расчета. Важно помнить о том, что в практике существует риск «подготовки объекта к залогу» (путем искажения реальных арендных ставок). В расчете могут быть использованы только такие контрактные ставки аренды, которые отвечают рыночным условиям, поступления от них на счет собственника объекта недвижимости подтверждены платежными документами и т.д. Кроме того, анализ документации, предоставляемой клиентом, позволяет оценить величину операционных расходов. Рекомендуется в случае, если операционные расходы собственника объекта оценки ниже рыночных показателей, ориентироваться в расчетах именно на среднерыночные условия, и наоборот.




Каталог: content -> data -> store -> images
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации комитета по оценочной деятельности ассоциации банков северо-запада по оценке стоимости долгов непубличных компаний
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации по оценке активов для целей залога
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Рекомендации кредитным работникам банков при оценке кредитного риска
images -> Методические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
data -> Рабочая программа курса внеурочной деятельности Кружок «Сказочный мир театра»


Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   16   17   18   19   20   21   22   23   ...   33

Похожие:

Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации «оценка имущественных активов для целей залога»
«Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)», «Требования к отчету об оценке
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
Особенности залога товаров в обороте
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconПравила саморегулируемой организации оценщиков роо по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
По оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (далее по тексту – Правила) разработана в соответствии...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconОценка для целей кредитования: состояние и проблемы
Определение рыночной стоимости залогового имущества необходимо для установления максимального размера кредита по данному залогу,...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconВредные советы по оценке оис и нма
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности (оис) и нематериальных активов (нма) вредна, и поэтому спрос на рынке на...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по проведению Банком нкц (АО) индивидуальной оценки кредитного риска контрагентов для целей формирования инвестиционных активов и установления лимитов по казначейским операциям
Кие рекомендации разработаны в целях определения порядка проведения индивидуальной оценки кредитного риска, принимаемого Банком нкц...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconКомитет по развитию и интеллектуальной собственности (крис) Семнадцатая сессия Женева, 11 – 15 апреля 2016 г
Резюме практического руководства по оценке нематериальных активов в научно-исследовательских учреждениях
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические Рекомендации по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций секьюритизации активов
«финансовый актив» относится как к части финансового актива (или части группы аналогичных финансовых активов), или ко
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconТема Учет нематериальных активов
Цель изучения темы – формирование у студентов представления о сущности нематериальных активов, правилах отражения в учете связанных...


База данных защищена авторским правом ©metodir.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница