Методические рекомендации по оценке активов для целей залога



страница4/33
Дата28.04.2018
Размер0.75 Mb.
ТипМетодические рекомендации
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   33
Принцип полезности на практике реализуется путем установления в явной или неявной форме зависимости между качеством и ценой (стоимостью). Если адекватную зависимость такого рода удается установить, то принцип полезности будет работать таким образом, что объекты оценки, имеющие более высокую полезность, будут иметь более высокую стоимость. При этом полезность, как и качество, трактуется как степень удовлетворения потребностей потенциального покупателя. Техника оценки качества и сравнения объектов по соотношению «цена – качество» будет рассмотрена ниже как техника сравнительного подхода.

Принцип ожидания напоминает оценщику о том, что потенциальный покупатель покупает актив сейчас, тратя «ликвидность» в надежде на получение адекватных выгод в будущем. Если эти выгоды рассматривать только как доходы, то формируется основная формула доходного подхода: «стоимость объекта равна текущей стоимости будущих доходов». Анализ и дисконтирование будущих доходов – один из «краеугольных камней» оценки. Однако надо помнить и о том, что речь идет о прогнозе, который всегда может быть подвергнут сомнению и оспорен.

На практике оценщику приходится решать две проблемы:



  • как подобрать и обосновать ставку дисконтирования, соответствующую прогнозируемому денежному потоку?

  • какие дополнительные выгоды (кроме доходов) может извлечь собственник из обладания активом?

Опыт оценки показывает, что споры по поводу ставки дисконтирования могут вестись бесконечно. В частности, метод кумулятивных построений по своей сути является экспертным методом. В случае его использования рекомендуется приводить в отчете мнения всех опрошенных экспертов, а также указывать данные, подтверждающие их компетентность.

Альтернативой построению ставки дисконтирования является метод сценариев, который подразумевает построение не одного, а двух и более сценариев развития событий с их последующим дисконтированием по минимальной разумной ставке дисконтирования.

Следует помнить о том, что кредитную организацию интересует, в первую очередь, пессимистический сценарий и его последствия. Для банка стоимость объекта залога – стоимость, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, т.е. объект рассматривается банком как источник возврата заемных средств, а не как объект управления. Однако потенциальный покупатель ориентирован именно на доходы от управления. Отказ от доходного подхода опасен тем, что игнорируется вопрос о том, какие ожидания оправдывает актив, чьи потребности он может удовлетворить и в какой степени.

Методы построения сценариев и выбор соответствующей ставки дисконтирования будут рассмотрены ниже.



Принцип замещения представляется наиболее актуальным, т.к. расширяет круг поиска аналогов в рамках каждого из подходов к оценке. Можно сказать, что этот принцип является развитием принципа полезности, т.к. предполагает выбор потенциальным покупателем любых альтернативных объектов, имеющих равную или эквивалентную полезность. Практические примеры применения этого принципа это использованием в качестве аналогов современных зданий, сооружений и оборудования вместо морально устаревших или снятых с производства образцов. Так как объект оценки и замещающий объект по определению не являются идентичными, заключение о равной полезности является далеко не тривиальной задачей и сводится к расчету полезности (качества).

Принцип наиболее эффективного использования следует применять с большой осторожностью. В большинстве практических случаев «эффективные собственники», обращающиеся за кредитом в банк, используют активы наилучшим разумным образом. Построение проектов существенно более эффективного использования активов, требующих значительных инвестиций, является в большинстве случаев неуместным при оценке для целей залога. Исключением может оказаться ситуация, когда стоимость свободного земельного участка существенно выше стоимости объекта недвижимости в текущем использовании. Если назначение земельного участка меняется в соответствии с НЭИ, банк может рассмотреть вопрос о проектном финансировании, когда кредитные средства выдаются, на реконструкцию объекта, т.е. изменение его функционального назначения.

Рассмотрим еще три принципа оценки, связанных с разработкой модели стоимости и подготовкой отчета об оценке. Их актуальность диктуется практикой оценки. Принцип существенности напоминает оценщику о том, что он должен отражать в отчете только ту информацию, которая существенно влияет на величину стоимости. Малозначительные детали и несущественные факторы не просто «утяжеляют» отчет, но и затрудняют его изучение. Они не позволяют сосредоточить внимание на сути оценки, как выявлении факторов, определяющих стоимость. Можно в качестве численной оценки существенности предложить значение 20%, упомянутое в налоговом законодательстве. Та же величина фигурирует у Парето в формулировке знаменитого «золотого правила 80/20». Принцип существенности может использоваться на всех стадиях оценки:



  • при формировании списка объектов оценки рекомендуется игнорировать объекты, которые вносят минимальный вклад в стоимость комплекса (мебель, инвентарь, инструменты и т.п.);

  • при описании объекта оценки и его окружения необходимо приводить информацию, которая будет использована при формировании модели стоимости. Кроме того, необходимо отметить, что в описании объекта оценки для Банка должны быть приведены все существенные характеристики объекта, важные для Банка не только с точки зрения формирования стоимости, но и с точки зрения формирования понимания у Банка степени ликвидности, юридических и пр. рисках, связанных с объектом оценки. Подробнее см. ниже.

  • из бесконечного перечня факторов стоимости, формирующих модель стоимости, следует выбирать только те, вклад которых в стоимость существенен;

  • при согласовании результатов оценки малые значения весов неуместны. Если вес подхода менее 10%, то правильно будет использовать этот подход как поверочный и присвоить ему нулевой вес.

Математический метод, позволяющий отделить существенное от несущественного – анализ чувствительности, позволяющий выявить количественную зависимость стоимости от значений того или иного фактора.

К сказанному выше необходимо добавить следующее. Важно помнить о разнице понятий «объект оценки» и «предмет залога». Отсутствие малозначимых, с точки зрения Оценщика, объектов в составе объекта оценки не исключает их наличие в части предмета залога. Банкам при формировании перечня предметов залога малозначимые объекту рекомендуется принимать в залог по условной балансовой стоимости.

При этом подчеркнем, что позицию об учете или неучете в составе объекта оценки малозначимых предметов, Оценщику рекомендуется согласовывать с Банком и отражать это в Задании на оценку, т.к. нормативными документами Банком могут быть предусмотрены прямые запреты на оформление в залог объектов, не оцененных независимым оценщиком.


Каталог: content -> data -> store -> images
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации комитета по оценочной деятельности ассоциации банков северо-запада по оценке стоимости долгов непубличных компаний
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации по оценке активов для целей залога
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Рекомендации кредитным работникам банков при оценке кредитного риска
images -> Методические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
data -> Рабочая программа курса внеурочной деятельности Кружок «Сказочный мир театра»


Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   33

Похожие:

Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации «оценка имущественных активов для целей залога»
«Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)», «Требования к отчету об оценке
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
Особенности залога товаров в обороте
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconПравила саморегулируемой организации оценщиков роо по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
По оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (далее по тексту – Правила) разработана в соответствии...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconОценка для целей кредитования: состояние и проблемы
Определение рыночной стоимости залогового имущества необходимо для установления максимального размера кредита по данному залогу,...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconВредные советы по оценке оис и нма
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности (оис) и нематериальных активов (нма) вредна, и поэтому спрос на рынке на...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по проведению Банком нкц (АО) индивидуальной оценки кредитного риска контрагентов для целей формирования инвестиционных активов и установления лимитов по казначейским операциям
Кие рекомендации разработаны в целях определения порядка проведения индивидуальной оценки кредитного риска, принимаемого Банком нкц...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconКомитет по развитию и интеллектуальной собственности (крис) Семнадцатая сессия Женева, 11 – 15 апреля 2016 г
Резюме практического руководства по оценке нематериальных активов в научно-исследовательских учреждениях
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические Рекомендации по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций секьюритизации активов
«финансовый актив» относится как к части финансового актива (или части группы аналогичных финансовых активов), или ко
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconТема Учет нематериальных активов
Цель изучения темы – формирование у студентов представления о сущности нематериальных активов, правилах отражения в учете связанных...


База данных защищена авторским правом ©metodir.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница