Методические рекомендации по оценке активов для целей залога


Общие замечания по организации оценки, подготовке отчетов об оценке



страница7/33
Дата28.04.2018
Размер0.75 Mb.
ТипМетодические рекомендации
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   33

Общие замечания по организации оценки, подготовке отчетов об оценке


Согласно ФЗ 135 ключевой фигурой оценочной деятельности является оценщик – автор отчета. Он обладает правом выбора подходов и методов, и он несет персональную ответственность за результат оценки. Для успешного завершения оценочного проекта оценщик должен принимать активное участие на всех стадиях его реализации: от составления задания на оценку до его согласования/проверки. Оценочная компания является организатором оценочного проекта, обеспечивает его маркетинговое, финансовое, информационное обеспечение, всячески помогает оценщику в осуществлении его профессиональной деятельности.

Необходимо помнить о том, что оценка – это исследование, которое редко является повторным и полностью воспроизводит другую оценку, пусть даже очень успешную. Бесконечное разнообразие объектов оценки и постоянно меняющаяся экономическая и социальная ситуации в стране и мире приводят к тому, что на практике для каждой оценки разрабатывается своя модель стоимости. В этих условиях все участники процесса оценки заинтересованы с одной стороны в разработке универсальных моделей, рассчитанных на повторное использование, а с другой стороны – в эффективной организации процесса разработки новых моделей.

Таким образом, актуальными являются две задачи:


  1. Повторное использование ранее построенной и проверенной модели для оценки другого объекта.

  2. Разработка новой модели стоимости, адекватной поставленной оценочной задачи.

Первая задача обладает наибольшей эффективностью, т.к. требует минимальных затрат времени для достижения приемлемого результата. Она требует формирования банка моделей отчетов техники их повторного применения. Эта задача решается также в случае так называемой групповой оценки, когда одна модель многократно используется для оценки ряда однотипных объектов (группы).

При многократном использовании модели стоимости очень важна структура модели в её реализации в среде электронных таблиц. Опыт показывает, что желательно, чтобы каждому оцениваемому объекту соответствовал не диапазон клеток, а одна строка (или один столбец). В этом случае можно надежно обеспечить единство данных и формул, а также проверяемость расчетов. Для сокращения общего объема электронной таблицы рекомендуется ссылаться на данные, общие для всех объектов, а не заполнять колонки одинаковыми данными. Типовая структура электронной таблицы при групповой оценке приведена ниже.





Исходные данные (параметры)

Промежуточные результаты

РС

Объекта

П1

П2

 

Пk

ПР1

ПР2

 

ПРk

руб.

1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

N

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Количество строк в рабочей части таблицы (n) соответствует количеству объектов оценки в группе

Колонки исходных данных заполняются числами. Этих колонок столько (k), сколько параметров включено в модель стоимости.

Промежуточные результаты необходимы для того, чтобы формулы расчета стоимости не были слишком сложными.

Объекты-аналоги могут быть также представлены в этой таблице, но для них заполняется еще одна колонка СЦi (скорректированная цена для аналога номер i). Если модель стоимости работает, то она позволяет рассчитать стоимость и для объектов-аналогов и сравнить её с ценой. Средняя ошибка аппроксимации (СОА) как важная характеристика адекватности модели стоимости рассчитывается по формуле:

СОА= ∑ABS(РСi-СЦi)/СЦi

Аппроксима́ция, или приближе́ние — научный метод, состоящий в замене одних объектов другими, в том или ином смысле близкими к исходным, но более простыми1. Можно сказать, что оценщик заменяет сложнейшие и еще не познанные зависимости цены от т.н. ценообразующих факторов, простой математической (алгоритмической) зависимость между ценой объектов-аналогов и значениями ценообразующих факторов вида СЦ=f(П1, П2, …, Пk). Причем этот алгоритм является ветвящимся.



Таким образом, выполнение задания на оценку осуществляется в пять основных этапов:



  1. Сбор исходной информации об объекте оценки.

  2. Формирование (или выбор) модели стоимости.

  3. Подбор объектов-аналогов, сбор информации – параметров модели стоимости.

  4. Реализация модели, проведение расчетов, верификация модели.

  5. Написание отчета.

Практика показывает, что чем раньше заинтересованные в результатах оценки лица и организации начнут участвовать в процессе оценки, тем быстрее будет достигнут приемлемый вариант или выяснится невозможность его нахождения. Наиболее ответственным этапом оценки является этап 2, базирующийся на результатах реализации этапа 1 и определяющий дальнейший ход оценки. Именно в этот момент, не нарушая независимости оценщика, специалисты банка могут высказывать своё мнение по поводу хода оценки, давать советы оценщику и даже настаивать на применении дополнительных методов оценки или рассмотрение источников информации и даже конкретных аналогов. При этом они должны помнить о том, что автор отчета имеет полное право использовать «свои» методы, аналоги и источники информации, если они не противоречат здравому смыслу и теории оценки.

Кроме того, корректировки модели оценки на этапе 2 снимают проблему корректировки отчета как документа, имеющего юридическую силу. Отчет, имеющий номер и подписанный оценщиком, является уникальным документом, внесение изменений в который может иметь юридические последствия.

«Правильная» согласованная банком модель стоимости должна привести к правильному результату. Этот результат, как и отчет об оценке с большой долей вероятности будет принят заказчиком оценки и банком. Что, конечно, не обязывает банк выдавать кредит.

Мониторинг стоимости или актуализация оценки – особый вид оценочной деятельности. Мониторинг позволяет устанавливать стоимость на новую дату оценки на основе ранее разработанной и согласованной модели оценки. Эта процедура не только позволяет снизить риски банка, связанные с непредвиденным снижением стоимости объекта, но и является методической базой управления активами, т.е. обладает дополнительной полезностью для банка.

На практике встречаются задачи мониторинга стоимости двух видов:


  1. Изменение стоимости объекта оценки вследствие изменения внешних условий (рынка).

  2. Изменение стоимости объекта в процессе строительства, реконструкции или ремонта.

Для решения этих задач необходимо все параметры модели стоимости разбить на две группы: условно постоянные и условно переменные. Для последних необходимо составить таблицу их изменения во времени. В этой же таблице можно отразить и результаты мониторинга.

Примеры условно постоянных факторов стоимости: технические параметр оценки (площади, объемы, мощности и др.), факторы местоположения,

Примеры условно переменных факторов стоимости: цены объектов-аналогов, курсы валют, тарифы монополий и др. ценовые параметры.

Очевидно, что если решается задача мониторинга стоимости второго типа, некоторые параметры объекта оценки оказываются переменными.

С технической точки зрения, ключевая проблема мониторинга – появление новых объектов-аналогов в процессе мониторинга. Вновь обнаруженные аналоги нельзя проигнорировать, т.к. это будет означать сокрытие важной информации. В то же время, «новые» аналоги могут исказить картину изменения стоимости во времени. Эта ситуация является еще одним аргументов в пользу максимального количества аналогов, включенных первоначально в модель стоимости. Чем больше аналогов в модели, тем слабее влияние «новых» аналогов. Если же аналогов действительно мало (рынок слабо развит), то надо признать, что появление в этой ситуации еще одного или нескольких аналогов может повлиять на стоимость.

Если актив оценен первоначально с использованием трех подходов и 2-3 методов в рамках каждого из подходов, модель оказывается, как правило, достаточно устойчивой к появлению новых аналогов в рамках конкретного метода.

Ниже приводится таблица рекомендуемого количества реализованных независимых подходов и методов и объема отчета об оценке в страницах.


Актив

Методов

Объем, стр.

Незастроенный земельный участок поселения*

1-2

20

Объект коммерческой недвижимости

3-6

30

Комплекс объектов недвижимости

3-6

60

Транспорт

1-2

15

Оборудование

1-2

20

Примечание: при оценке свободных ЗУ банки настаивают на реализации только СП. Реализация ДП возможна только как поверочного или тогда, когда есть утвержденный проект застройки территории. Это делается для того, чтобы свести к минимуму влияние на стоимость параметров строящегося объекта, которые оценщик не может определить с удовлетворительной степенью определенности.

В связи с тем, что модель стоимости разрабатывается в среде электронных таблиц, её полное описание в форме традиционных математических формул затруднительно, а иногда и невозможно.

По-видимому, единственным адекватным описанием модели стоимости являются сами электронные таблицы, которые в этом случае становятся неотъемлемой частью отчета об оценке. Существует достаточно давняя традиция передачи расчетных файлов не только заказчику, но и специалистам банка для изучения и анализа («Внешэкономбанк»http://www.veb.ru/search/index.php, «Промстройбанк» и др.).

Можно сформулировать рекомендации по составлению и оформлению модели стоимости в среде электронных таблиц с целью облегчения их изучения и анализа всеми заинтересованными и уполномоченными лицами. Эти рекомендации могут быть приведены в задании на оценку в качестве требования к отчету.




Каталог: content -> data -> store -> images
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации комитета по оценочной деятельности ассоциации банков северо-запада по оценке стоимости долгов непубличных компаний
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Методические рекомендации по оценке активов для целей залога
images -> Рекомендации по оценке ликвидационной стоимости
images -> Рекомендации кредитным работникам банков при оценке кредитного риска
images -> Методические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
data -> Рабочая программа курса внеурочной деятельности Кружок «Сказочный мир театра»


Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10   ...   33

Похожие:

Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации «оценка имущественных активов для целей залога»
«Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)», «Требования к отчету об оценке
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
Особенности залога товаров в обороте
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconПравила саморегулируемой организации оценщиков роо по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности
По оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности (далее по тексту – Правила) разработана в соответствии...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconОценка для целей кредитования: состояние и проблемы
Определение рыночной стоимости залогового имущества необходимо для установления максимального размера кредита по данному залогу,...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconВредные советы по оценке оис и нма
Оценка стоимости объектов интеллектуальной собственности (оис) и нематериальных активов (нма) вредна, и поэтому спрос на рынке на...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические рекомендации по проведению Банком нкц (АО) индивидуальной оценки кредитного риска контрагентов для целей формирования инвестиционных активов и установления лимитов по казначейским операциям
Кие рекомендации разработаны в целях определения порядка проведения индивидуальной оценки кредитного риска, принимаемого Банком нкц...
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconКомитет по развитию и интеллектуальной собственности (крис) Семнадцатая сессия Женева, 11 – 15 апреля 2016 г
Резюме практического руководства по оценке нематериальных активов в научно-исследовательских учреждениях
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconМетодические Рекомендации по отражению в бухгалтерском учете банками второго уровня операций секьюритизации активов
«финансовый актив» относится как к части финансового актива (или части группы аналогичных финансовых активов), или ко
Методические рекомендации по оценке активов для целей залога iconТема Учет нематериальных активов
Цель изучения темы – формирование у студентов представления о сущности нематериальных активов, правилах отражения в учете связанных...


База данных защищена авторским правом ©metodir.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница