Необходимая оценочная информация о предмете залога


Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов



страница4/18
Дата28.04.2018
Размер304 Kb.
ТипРешение
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   18

Обзор требований к оценке для целей залога законодательных и нормативных документов, национальных и международных стандартов.


Понятие залоговой стоимости, активно используемое в практике коммерческого кредитования как таковое, в Российской Федерации на сегодняшний день не стандартизировано, отсутствует как четкое определение, так и общепринятые методики ее расчета. На практике банки определяют залоговую стоимость как производную величину от рыночной стоимости, применяя понижающие коэффициенты.

ФСО 2 предписывает при оценке для целей залога определять рыночную стоимость. Рекомендаций по учету специфики оценки для целей залога в ФСО не содержится.

В Международных стандартах оценки (МСО) [1,2,3] присутствует определение: «Стоимость ипотечного кредитования (mortgage lending value, MLV) – это стоимость имущества, определенная Оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка и текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества». Данное определение содержится в европейском законодательстве (Директива 89/647/ЕСС с поправками, внесенными в соответствии с Директивой 98/32/ЕС). Эти директивы касаются вопросов банковского регулирования и установления минимальных нормативов платежеспособности кредиторов, занимающихся кредитованием под залог имущества. Данная стоимость используется банками при оценке кредитных рисков и отличается от оценки рыночной стоимости на текущий момент учетом долгосрочных устойчивых тенденций и исключением спекулятивных элементов.

Требования к оценке для целей обеспечения ссуд, закладных и долговых обязательств изложены в Международном применении оценки 2 (МПО 2) «Оценка для целей кредитования». Данный стандарт предполагает возможность определения для целей залога не только рыночной стоимости, а также стоимости действующего предприятия или ликвидационной стоимости и т.п., однако в качестве основного вида стоимости с точки зрения потребителей выбирается рыночная стоимость. Важно отметить, что под потребителями такой оценки в стандарте четко оговариваются кредитные организации.

В требованиях МСО можно выделить следующие основные моменты.

1. В случае определения рыночной стоимости методо­логия оценки потенциального предмета залога должна быть жестко при­вязана к реальной рыночной ситуации и со­держать минимум допущений и предположе­ний субъективного характера. В международных стандартах указывается, что «метод сравнения продаж или другие методы рыночных сравнений должны исходить из исследований рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа затрат и накопленной амортизации по рыночным данным. Метод капитализации доходов или метод дисконтированного денежного потока должны быть основаны на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка.». Т.е. если Оценщик использует в своих расчетах сведения, предоставленные заказчиком, соответствующие действительности, но не соответствующие рыночным реалиям, такой подход при оценке для целей залога неприменим.

2. В стандартах четко оговаривается, что допущение о непрерывности действующего бизнеса, используемое как базовое при оценке для целей финансовой отчетности, неуместно при оценке для целей залога. Стандартами рекомендуется объекты имущества, занимаемые собственниками, оценивать для целей залога как оставленные собственниками. Т.е. любое преимущество, связанное с конкретным собственником объекта должно быть исключено, Например, если собственник, закладывающий свою недвижимость, пользуется льготными условиями по оплате коммунальных услуг, то при оценке объекта следует ориентироваться на рыночный уровень расходов.

При оценке объектов приносящих доход стандарты обязывают Оценщика обратить внимание кредитора на значительную разницу между стоимостью объекта в режиме «действующего предприятия» и объекта, на котором:



  • бизнес прекращен;

  • запасы вывезены;

  • лицензии/сертификаты, соглашения о франчайзинге или разрешения аннулированы или находятся под риском аннулирования;

  • имущество пострадало от нецивилизованного обращения;

либо существуют иные причины, которые могут отрицательно повлиять на результаты последующего функционирования. Т.е. международные стандарты сразу ориентируют Оценщика на анализ дефолтной ситуации.

3. Стандарты указывают на то, что в случае, когда имущество имеет более высокую стоимость альтернативного использования, кредиторы должны быть осведомлены о любом потенциале повышения стоимости. Тем не менее, базой расчета стоимости для целей залога является, прежде всего, существующее использование имущества.

4. Кроме выполнения общих требований МСО к содержанию отчета, отчеты по оценке для целей залога, как правило, должны включать информацию по следующим пунктам:


  • анализ текущей деятельности и основных тенденций в соответствующем сегменте рынка;

  • ретроспективный, текущий и предполагаемый в будущем спрос на данный вид собственности в данном регионе;

  • потенциальные и вероятные потребности в альтернативном использовании собственности;

  • текущая ликвидность имущества, а также, при необходимости, вероятность ее устойчивости;

  • степень воздействия на стоимость предмета залога тех или иных прогнозируемых факторов (на момент проведения оценки);

  • подход, примененный при проведении оценки, а также степень использования достоверных рыночных данных в подтверждение оценки.

5. Отдельно можно выделить требования к Оценщику.

  • Полномочия и ответственность Оценщика должны быть ясны как самому Оценщику, так и его клиенту. Оценщики должны четко представлять себе риски, связанные с проведением оценки с целью предоставления кредита, так как недопонимание, неправильное понимание либо ошибка в этой сфере могут привести к спорам и судебным разбирательствам между заимодателем и Оценщиком.

  • При проведении оценки с целью предоставления кредита Оценщику следует обратить особое внимание на сохранение независимости от заемщика.

Важно, чтобы Оценщик обладал соответствующим опытом работы в области оценки того или иного вида актива, в противном случае ему необходимо обратиться за консультацией к эксперту.

Стандарты обязывают Оценщика быть компетентным в понимании процесса кредитования. Оценщики должны иметь общее представление о требованиях банков и иных финансовых учреждений, и, по возможности, об условиях предоставления займа.

Рекомендации МСО были использованы при написании последующих разделов.


  1. Каталог: media -> matherials
    media -> 1. Рекомендации согласованы бстм мвд россии, фсб россии и фстэк россии. Текст документа опубликован в «Вестнике Банка России» иразмещен на Web-сайте Банка России в сети Интернет
    media -> Отраслевой дорожный методический документ
    media -> Методические рекомендации по организации образовательного процесса подготовки водителей транспортных средств
    media -> Имуществе и обязательствах имущественного характера
    matherials -> Московская финансово-промышленная академия
    matherials -> Методические рекомендации по определению рыночной стоимости интеллектуальной собственности I. Общие положения


    Поделитесь с Вашими друзьями:
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   18

Похожие:

Необходимая оценочная информация о предмете залога iconРуководство доплаты н сот
В брошюре представлена необходимая юридическая информация и практические советы по защите трудовых прав учителей. Для педагогов
Необходимая оценочная информация о предмете залога iconМетодические рекомендации по работе с товарами в обороте (тмц) для целей залога
Особенности залога товаров в обороте
Необходимая оценочная информация о предмете залога iconУчебно-методическое пособие по курсовому и дипломному проектированию Минск 2003
Излагаемый материал базируется на действующей нормативно-технической документации и иллюстрируется поясняющими примерами. Приводиться...
Необходимая оценочная информация о предмете залога iconМетодические рекомендации по заполнению примерной формы договора на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирных домов
При составлении договора подряда необходимая информация вносится в незаполненные поля. Примеры заполнения незаполненных полей в договоре...
Необходимая оценочная информация о предмете залога iconMicrosoft Word Макет в печать docx
Диканская Н. Н оценочная деятельность как основа управления качеством образования
Необходимая оценочная информация о предмете залога iconМетодические рекомендации по оценке активов для целей залога

Необходимая оценочная информация о предмете залога iconУчебно-методический комплекс для студентов специальности 1-03 02 01 «Физическая культура»
В теоретическом разделе раскрываются положения о предмете гимнастика, ее
Необходимая оценочная информация о предмете залога iconМетодические рекомендации «оценка имущественных активов для целей залога»
«Цель оценки и виды стоимости (фсо n 2)», «Требования к отчету об оценке
Необходимая оценочная информация о предмете залога iconМетодические рекомендации "Обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге"
О залоге предусматривают два вида залога: залог с оставлением имущества у


База данных защищена авторским правом ©metodir.ru 2019
обратиться к администрации

    Главная страница