В будущем россияне, возможно, смогут брать ипотеку с плавающей ставкой. На первый взгляд она кажется более выгодной, ведь переменная ставка обычно ниже фиксированной. Но в случае резкого роста ставок на рынке кредит может заметно подорожать. По мнению экспертов, для простых заёмщиков такая ставка — слишком сложный инструмент и он скорее более удобен для самих банков. NEWS.ru разбирался в тонкостях кредита с плавающей ставкой и выяснил, почему для него сейчас самое неподходящее время.
В России плавающая ставка рассчитывается путём сложения индекса MosPrime московского межбанковского кредитного рынка. Данный индекс — это среднее арифметическое из ставок для крупнейших компаний России. То есть чем выше этот индекс, тем выгоднее кредит.
Некоторые банки предлагают другие варианты — ключевая ставка ЦБ плюс маржа, отмечает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский. Порядок пересмотра ставки по кредитному договору устанавливается его условиями: ежемесячно, ежеквартально, раз в полугодие или, к примеру, с момента фактического изменения индикатора (индекса MosPrime или ставки ЦБ).
Фиксированная ставка удобна тогда, когда рыночная стоимость заёмных средств долго находится примерно на одном уровне. Если же стоимость денег снижается, выходит, что заёмщик начинает переплачивать. В случае с плавающей ставкой он экономит на процентах при снижении ключевой ставки.
В плавающей ставке есть плюсы, когда смягчается денежно-кредитная политика ЦБ. Минусы — платим больше, когда растёт ставка, как сейчас. Но по логике банки должны охотнее идти на одобрение кредита по такой ставке — этот кейс им выгоднее. Правда, используется она менее чем в 1% случаев после кризиса 2014 года.
Алексей Кричевский
эксперт Академии управления финансами и инвестициями
Особенно чувствительны к изменению ставки кредиты на срок более 10 лет. Не зря Банк России ещё в марте предложил ограничить выдачу ипотеки с плавающей ставкой (участники рынка сейчас обсуждают перспективы ипотечного кредитования по переменным, а не фиксированным ставкам). По всей видимости, регулятор решил сработать «на опережение», памятуя о массовых дефолтах россиян в кризис при валютной ипотеке.
На фоне снижения процентных ставок на российском рынке применение новых подходов становится более выгодным для банка, но широкое распространение плавающих ставок в ипотеке может иметь «серьёзные социальные и макроэкономические риски», пояснил ЦБ в своём докладе для общественных консультаций.
Сергей Булкин/NEWS.ru
При изменении ставки по 15-летнему кредиту с 7% до 9% ежемесячный платёж вырастет на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%; при росте до 10% ежемесячный платёж вырастет на 20%, а суммарная переплата — на 51%, приводит пример Банк России.
Ипотечный кредит берётся на десятки лет, однако никто не сможет предсказать поведение ключевой ставки на весь период действия кредитного договора. Она может рухнуть до минимальных значений или увеличиться втрое. Перекладывать процентный риск на заёмщиков — физических лиц полностью было бы неправильным, особенно по долгосрочным кредитам, считают в ЦБ.
Эксперты соглашаются. По мнению Кричевского, кредит с переменной ставкой может быть интересен только тем, кто хорошо понимает, в какую сторону пойдёт денежно-кредитная политика ЦБ.
Для простых заёмщиков такая ставка — слишком сложный инструмент, и постоянные вопросы о том, почему вдруг выросли платежи, ни к чему ни заёмщикам, ни банкам, — говорит эксперт.
Если пересчёт идёт по индексу MosPrime, то утверждается срок пересмотра ставки. Как правило, он производится ежеквартально, реже — раз в полгода. Поэтому вполне логично, что банки будут завалены претензиями и жалобами от людей, не понимающих структуру такого займа, указывает Кричевский. А учитывая тот факт, что ставка ЦБ будет повышаться и дальше, такие кредиты становятся выгодны только для банков, уверен он.
Никаких плюсов в плавающей ипотечной ставке ни для заёмщика, ни для банков нет, говорит инвестор, руководитель агентства недвижимости Ксения Аверс.
Плавающая ставка — это огромный риск в нестабильной экономике. Как мы уже поняли за последний год, ситуация в мире, как экономическая, так и политическая, может очень резко измениться. Следом меняются курсы валют, и соответственно, инфляция и ключевая ставка ЦБ, ну а следом и ставки коммерческих банков по займам. При плавающей ставке весь этот риск ложится в карман к заёмщику.
Ксения Аверс
инвестор
При повышении ставки кредит станет заметно дороже: ставка повышается с одновременным резким ростом инфляции, а значит, заёмщик будет зарабатывать меньше в абсолютном выражении, а платить по ипотеке больше. Учитывая, что такие колебания обычно сопровождаются просадками цен на недвижимость на вторичном рынке, то ситуация для заёмщика становится патовой. Он становится заложником собственной ипотеки, объясняет Аверс.
И не только он. Банк страдает точно так же. Если клиент перестаёт платить по займу, то банк обязан увеличивать свои резервы и его работа становится менее эффективной.
Такие изменения на рынке носят всегда массовый характер, и массовые невыплаты по займам могут привести к санации и банкротству банков, — говорит эксперт.
По мнению Аверс, плавающую ставку можно применять лишь в двух случаях: при краткосрочных потребительских займах, когда в рамках года возможно хоть какое-то прогнозирование экономической ситуации, и незначительной для заёмщика сумме, которую возможно в случае необходимости погасить досрочно.
Кроме того, плавающая ставка оправдана при овердрафтах (кредитах для коммерческой деятельности под залог товарных остатков), с тем условием, что она согласовывается до выдачи каждого транша и заёмщик имеет возможность оценивать свои возможности и риски по каждому траншу как по отдельному займу. В этом случае снижается риск невыплаты и банкротств, которые могут привести к банковскому кризису, как лавина весной, поясняет эксперт.
Сейчас однозначно неудачное время для оформления такого продукта, убеждён Кричевский. Индекс MosPrime напрямую отражает денежно-кредитную политику ЦБ, и чем выше ключевая ставка, тем выше будет этот индекс. За неделю после повышения ключевой ставки он вырос на 0,34–0,48% в зависимости от периода займа (от одного дня до шести месяцев) и будет расти дальше, поскольку должен полностью отыграть ключевую ставку, которая выросла на 0,5%, прогнозирует эксперт. Кричевский не исключает, что до конца года ставка ЦБ легко может дойти до 6%. Соответственно, и стоимость кредита станет дороже на сопоставимую величину.
Источник:
news.ru
